Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej budynku?
Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku (często nazywane certyfikatem energetycznym lub świadectwem energetycznym) to dokument urzędowy podsumowujący efektywność energetyczną budynku lub jego części. Dokument ten określa wielkość zapotrzebowania na energię potrzebną do użytkowania danego obiektu – czyli energii zużywanej na cele ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych także oświetlenia. Obowiązek sporządzania i posiadania takiego świadectwa wynika z przepisów Unii Europejskiej i polskiego prawa budowlanego – ma on na celu promowanie budownictwa o lepszej efektywności energetycznej oraz zwiększanie świadomości właścicieli i użytkowników nieruchomości w zakresie zużycia energii. Innymi słowy, świadectwo energetyczne pozwala oszacować roczne zużycie energii (oraz związane z tym koszty eksploatacji) dla danego budynku lub lokalu, co ma znaczenie dla zarówno właściciela nieruchomości, jak i potencjalnego nabywcy lub najemcy.
Kiedy potrzebne jest świadectwo? Zgodnie z przepisami (Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków z 29 sierpnia 2014 r., z późn. zmianami) świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości – dotyczy to zarówno całego budynku, jak i części budynku (np. mieszkania) przeznaczonych do zbycia lub najmu. Od 28 kwietnia 2023 r. przepisy zostały dodatkowo zaostrzone: notariusz przy akcie notarialnym sprzedaży musi odnotować przekazanie ważnego świadectwa energetycznego, a brak tego dokumentu może skutkować karą grzywny. Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego dotyczy także nowych budynków oddawanych do użytku – świadectwo należy dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie obiektu (z wyjątkiem np. niewielkich domów do 70 m² budowanych na własny użytek). Warto dodać, że pewne szczególne przypadki budynków są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa – na przykład wolnostojące budynki o powierzchni użytkowej poniżej 50 m² czy obiekty zabytkowe i sakralne. Generalnie jednak każdy właściciel budynku lub lokalu przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem musi zadbać o aktualne świadectwo energetyczne danego obiektu.
Świadectwo energetyczne a audyt energetyczny – czym się różnią?
Należy rozróżnić świadectwo charakterystyki energetycznej od audytu energetycznego, gdyż są to dwa różne dokumenty o odmiennym celu. Audyt energetyczny to szczegółowa analiza techniczna budynku pod kątem zużycia energii, która identyfikuje konkretne możliwości modernizacji i oszczędności (np. wskazuje, jakie ulepszenia w izolacji czy systemach grzewczych można wprowadzić). Zawiera on zalecenia techniczne i ekonomiczne co do poprawy efektywności – jest więc narzędziem planowania termomodernizacji, często wymaganym np. przy ubieganiu się o dofinansowanie remontu (jak w programie „Czyste Powietrze”). Świadectwo energetyczne natomiast pełni rolę etykiety informacyjnej o obecnym stanie budynku – określa klasę lub poziom jego charakterystyki energetycznej, bez szczegółowych zaleceń modernizacyjnych. Jak podsumowują eksperci, „główna różnica między audytem a świadectwem energetycznym tkwi w celu i zakresie. Audyt energetyczny jest bardziej szczegółowy i skupia się na identyfikacji konkretnych, opłacalnych rozwiązań obniżających zużycie energii, natomiast świadectwo energetyczne stanowi ogólny przegląd wydajności energetycznej budynku”. W praktyce audyt jest dobrowolny (poza szczególnymi sytuacjami), zaś posiadanie aktualnego świadectwa energetycznego jest obowiązkiem prawnym przy transakcji sprzedaży lub najmu.
Jaki jest zakres informacji w certyfikacie energetycznym?
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest standaryzowanym dokumentem (zgodnym z wymogami Ministerstwa Rozwoju i Technologii), który zawiera najważniejsze dane dotyczące zapotrzebowania na energię w budynku oraz parametry określające jego efektywność energetyczną. Na świadectwo składają się m.in. następujące kluczowe wskaźniki i informacje:
- EP – wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną budynku (wyrażany w kWh/m²/rok). Określa on, ile pierwotnej energii ze źródeł nieodnawialnych (np. węgla, gazu, energii sieciowej) jest zużywane, aby zaspokoić potrzeby energetyczne budynku. Innymi słowy EP informuje, jaki jest wpływ budynku na środowisko – im niższa wartość EP, tym mniejsze zużycie nieodnawialnych zasobów energii i emisja CO₂ (np. budynek zeroemisyjny zasilany wyłącznie OZE miałby EP bliskie zeru).
- EK – wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową, czyli faktyczną energię dostarczaną do budynku w ciągu roku (również w kWh/m²/rok). Energia końcowa to ilość energii, jaką musimy kupić lub dostarczyć do obiektu, aby pokryć jego potrzeby (ogrzewanie, chłodzenie, wentylacja, przygotowanie ciepłej wody użytkowej). Wskaźnik EK uwzględnia zatem sprawność systemów – jest większy od EU (energii użytkowej) o straty na instalacjach. Dla użytkownika EK przekłada się bezpośrednio na zużycie energii i rachunki za ogrzewanie czy prąd w budynku.
- EU – wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, czyli ilość energii potrzebnej na zaspokojenie potrzeb cieplnych budynku (ogrzanie lub chłodzenie pomieszczeń oraz przygotowanie ciepłej wody) na poziomie użytkowym. EU obrazuje zapotrzebowanie energetyczne budynku wynikające z jego konstrukcji i izolacji – nie zależy od tego, jak efektywne są urządzenia grzewcze, tylko ile ciepła/ chłodu obiekt potrzebuje. Im lepsza izolacja i mniejsze straty ciepła, tym niższa energia użytkowa wymagana do utrzymania komfortu. Wskaźnik EU pozwala porównać energooszczędność budynków niezależnie od zastosowanych systemów (przeliczony na m² powierzchni ułatwia porównania różnych obiektów).
- Jednostkowa emisja CO₂ – informacja o emisji dwutlenku węgla związanej z rocznym zapotrzebowaniem budynku na energię (w przeliczeniu na m²). Ten parametr (podawany zwykle w kg CO₂/m²/rok) pokazuje wpływ eksploatacji budynku na środowisko. Zależy on głównie od wskaźnika EP oraz rodzaju nośników energii – np. budynek ogrzewany węglem lub olejem opałowym będzie miał znacznie wyższą emisję CO₂ na m² niż budynek ogrzewany pompą ciepła zasilaną energią z OZE.
- Udział OZE – procentowy udział odnawialnych źródeł energii w pokryciu rocznego zapotrzebowania na energię końcową budynku. Wskaźnik ten informuje, w jakim stopniu budynek korzysta z energii ze źródeł odnawialnych (np. paneli fotowoltaicznych, kolektorów słonecznych, biomasy itp.) w bilansie energetycznym. Im wyższy udział OZE, tym niższy EP oraz mniejsza zależność od energii nieodnawialnej. Dla budynków nowych przepisy stopniowo zaostrzają wymagania co do minimalnego udziału OZE, co ma wspierać rozwój energetyki odnawialnej w sektorze budowlanym.
- Opis i charakterystyka systemów technicznych budynku – świadectwo zawiera informacje o zastosowanych rozwiązaniach z zakresu ogrzewania, przygotowania ciepłej wody użytkowej (c.w.u.), wentylacji oraz chłodzenia/klimatyzacji. Wyszczególnione są m.in. rodzaje i sprawności urządzeń grzewczych (np. kocioł gazowy, pompa ciepła), system ogrzewania (centralne, lokalne, rodzaj paliwa), rodzaj wentylacji (grawitacyjna czy mechaniczna z rekuperacją), ewentualnie instalacje chłodzące i oświetleniowe. Wszystkie te instalacje mają ogromny wpływ na końcowy wynik energetyczny – np. zastosowanie wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła znacząco obniża zapotrzebowanie na energię, a pominięcie jej w obliczeniach byłoby poważnym błędem. Dlatego w świadectwie dokładnie opisuje się konfigurację tych systemów, co pozwala lepiej zrozumieć, z czego wynika dana wartość EP/EK oraz gdzie ewentualnie tkwią możliwości poprawy efektywności.
- Klasa energetyczna i graficzna etykieta – na pierwszej stronie świadectwa znajduje się kolorowy wykres ze skalą prezentujący poziom charakterystyki energetycznej danego budynku. Polski format świadectwa prezentuje tę informację w formie suwaka z wartością EP oraz strzałką na skali barwnej (od zielonej do czerwonej) – im strzałka przesunięta bardziej w lewo (zielone pole), tym budynek bardziej energooszczędny, a im dalej w prawo (czerwone pole), tym wyższe zużycie energii i niższa efektywność. Obecnie wynik podawany jest liczbowo (kWh/m²/rok) bez obowiązkowego przypisania literowej klasy energetycznej (w przeciwieństwie do np. etykiet AGD czy świadectw w Wielkiej Brytanii, gdzie stosuje się skale od A do G). Jednak planowane są zmiany przepisów w Polsce, które wprowadzą jasną klasyfikację literową budynków – zgodnie z projektem unijnej dyrektywy budynki będą oznaczane klasami energetycznymi od A+ do G, analogicznie jak sprzęt domowy. Już teraz jednak graficzna skala na świadectwie pełni rolę „etykiety” – pozwala szybkim rzutem oka ocenić, czy analizowany budynek spełnia współczesne wymagania (np. wobec nowych budynków według Warunków Technicznych 2021) i jak wypada na tle innych pod kątem zużycia energii.
Kto może sporządzić świadectwo i jak je uzyskać?
Kto jest uprawniony do sporządzania świadectw? Sporządzeniem świadectwa charakterystyki energetycznej może zajmować się wyłącznie osoba uprawniona, posiadająca odpowiednie kwalifikacje i wpisana do oficjalnego Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. W Polsce takich specjalistów (często określanych jako certyfikator energetyczny lub audytor energetyczny) jest obecnie ponad 20 tysięcy. Przed zleceniem wykonania świadectwa warto zweryfikować uprawnienia danej osoby – można to zrobić, wyszukując jej nazwisko w centralnym rejestrze online MRiT. Eksperci zalecają, by „zawsze sprawdzać, czy osoba sporządzająca świadectwo znajduje się w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków”. Dzięki temu zyskamy pewność, że mamy do czynienia z kompetentnym fachowcem, a wystawiony dokument będzie ważny prawnie.
Jak zamówić świadectwo energetyczne? Procedura uzyskania certyfikatu energetycznego jest stosunkowo prosta dla właściciela lub inwestora. Należy skontaktować się z wybraną uprawnioną osobą lub firmą świadczącą usługi certyfikacji energetycznej (np. poprzez formularz online, telefonicznie lub osobiście). Przy zlecaniu sporządzenia świadectwa przygotuj podstawowe dane techniczne budynku – im więcej szczegółów dostarczysz, tym dokładniejsze będzie świadectwo. Zazwyczaj wymagane informacje to: adres i powierzchnia użytkowa budynku/lokalu, rodzaj konstrukcji i ocieplenia przegród (ścian, dachu, podłóg – materiały i grubości izolacji), typ stolarki okiennej (współczynnik U okien/drzwi), a także dane o systemach grzewczych, wentylacyjnych i ciepłej wody (np. rodzaj kotła lub pompy ciepła, sposób wentylacji, ewentualnie instalacje PV, solarne itp.). Część z tych informacji znajdziesz w dokumentacji technicznej budynku (projekcie budowlanym lub audycie energetycznym, jeśli był wykonany). W przypadku mieszkania w bloku przydatne będą dane od administracji (np. dotyczące centralnego ogrzewania). Dobrym pomysłem jest przygotowanie kopii projektu budowlanego lub świadectwa projektowanego (jeśli to nowy budynek) oraz dokumentacji urządzeń grzewczych – ułatwi to specjaliście wykonanie obliczeń.
Profesjonalny certyfikator może poprosić również o oględziny obiektu, czyli wizję lokalną. Podczas takiej wizyty zweryfikuje on stan faktyczny – np. grubość ocieplenia, typ okien, rodzaj kotła – co zwiększa wiarygodność danych. Choć formalnie świadectwo można sporządzić na podstawie dokumentów i oświadczeń bez wizyty, rzetelni wykonawcy zwykle nalegają na wizję lokalną lub przynajmniej na szczegółową dokumentację fotograficzną budynku[19]. Unikaj ofert, które obiecują „świadectwo energetyczne online w 24h bez wychodzenia z domu” bez żadnych danych – jeśli ktoś wystawia certyfikat wyłącznie na podstawie szczątkowych informacji i bez weryfikacji, istnieje ryzyko błędów. Upewnij się zatem, że wybrana firma podchodzi do tematu rzetelnie. Na szczęście wiele firm (w tym AD Energo) oferuje obecnie sprawną obsługę zdalną – klient może przekazać dane przez internet, a specjalista przyjedzie na oględziny lub poprosi o konkretne zdjęcia i dokumenty. Samo sporządzenie świadectwa nie trwa długo – od momentu zebrania wszystkich danych zazwyczaj w ciągu paru dni (a nawet kilkudziesięciu godzin) gotowy dokument może zostać wystawiony.
Forma dokumentu: papierowa czy elektroniczna?
Jak przygotować certyfikat energetyczny budynku?
Od 2025 roku świadectwo energetyczne może mieć zarówno formę papierową, jak i elektroniczną. Tradycyjnie świadectwa sporządzano jako dokument papierowy opatrzony własnoręcznym podpisem osoby uprawnionej i unikalnym numerem z centralnego rejestru. Obecnie jednak, po nowelizacji ustawy, dopuszczalna i coraz popularniejsza jest forma elektroniczna – certyfikat w pliku PDF. Taki e-dokument musi być opatrzony kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym (z dowodu osobistego) wystawcy oraz mieć nadany numer identyfikacyjny w centralnym rejestrze. Elektroniczne świadectwo ma tę samą moc prawną co wersja papierowa. Dzięki temu zlecenie i otrzymanie świadectwa stało się prostsze – często cały proces (od zlecenia po dostarczenie dokumentu) można przeprowadzić online. Klient po wykonaniu obliczeń otrzymuje plik ze świadectwem, który może samodzielnie wydrukować w razie potrzeby. Każde wydane świadectwo (czy to papierowe, czy elektroniczne) jest rejestrowane w centralnym rejestrze prowadzonym przez ministerstwo – przydzielony numer rejestrowy umożliwia weryfikację autentyczności dokumentu. W praktyce np. notariusz lub potencjalny nabywca może sprawdzić, czy przedstawione świadectwo figuruje w oficjalnym rejestrze i czy dane w nim się zgadzają.
Warto podkreślić, że w razie potrzeby nadal można uzyskać papierowy egzemplarz świadectwa (np. jeśli wymagają tego procedury urzędowe). Najczęściej jednak nawet papierowa wersja jest wydrukiem z oryginału elektronicznego, zawierającym wymagane elementy graficzne i informacje. Ważne jest, aby dokument posiadał odpowiednie podpisy i numery rejestrowe, niezależnie od formy – to one świadczą o ważności świadectwa. Z punktu widzenia właściciela nieruchomości forma elektroniczna jest bardzo wygodna: łatwo ją przesłać e-mailem zainteresowanym (np. kupującemu, najemcy), a także trudno zgubić czy zniszczyć. Dlatego przewiduje się, że świadectwa energetyczne online będą stopniowo wypierać tradycyjne papierowe druki.
Ważność i aktualizacja świadectwa energetycznego mieszkania / budynku
Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne? Ustawowo świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne 10 lat od dnia jego sporządzenia. Oznacza to, że co do zasady dokumentu nie trzeba odnawiać co roku – dopiero po upływie dekady należy sporządzić nowy certyfikat, o ile zamierzamy dalej korzystać z niego przy sprzedaży czy wynajmie. Należy jednak pamiętać, że utrata ważności świadectwa może nastąpić wcześniej w przypadku dokonania istotnych zmian w budynku. Jeżeli w okresie ważności świadectwa przeprowadzono roboty budowlano-instalacyjne wpływające na charakterystykę energetyczną obiektu, to dotychczasowe świadectwo traci aktualność przed upływem 10 lat. Przykładowo, termomodernizacja budynku (docieplenie ścian, dachu, stropów), wymiana okien na nowe o lepszych parametrach, wymiana źródła ciepła (np. starego kotła węglowego na pompę ciepła) czy instalacja paneli fotowoltaicznych – wszystkie te zmiany znacząco wpływają na zużycie energii. W efekcie dane w starym świadectwie stają się nieaktualne. Prawo wymaga wtedy sporządzenia nowego świadectwa, aby odzwierciedlało aktualną charakterystykę energetyczną budynku.
W praktyce, jeśli budynek przeszedł modernizację poprawiającą jego efektywność energetyczną, właściciel sam może zechcieć zaktualizować świadectwo wcześniej – np. aby wykazać lepszą klasę energetyczną potencjalnym nabywcom lub najemcom. Aktualne świadectwo może stać się argumentem podnoszącym wartość nieruchomości oraz jej atrakcyjność na rynku (kupujący coraz częściej zwracają uwagę na przewidywane koszty ogrzewania i ogólną energooszczędność domu). Z kolei posługiwanie się przeterminowanym lub nieadekwatnym świadectwem mija się z celem – dokument musi rzetelnie odzwierciedlać stan budynku. Jeśli 10-letni okres ważności minie, a budynek nie był przez ten czas sprzedawany ani wynajmowany, nie ma obowiązku odnawiania świadectwa „na zapas”. Należy jednak go sporządzić ponownie przed kolejną transakcją lub dołączeniem do dokumentów odbiorowych nowego budynku. Warto śledzić zmiany przepisów – możliwe, że w przyszłości okres ważności lub wymagania co do aktualizacji świadectw mogą ulec zmianie wraz z kolejnymi dyrektywami unijnymi, ale na rok 2025 10 lat pozostaje standardem.
Najczęstsze błędy przy sporządzaniu świadectw i jak ich uniknąć
Sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej powinno być wykonane rzetelnie i zgodnie z metodologią, gdyż od jakości tego dokumentu zależy jego wiarygodność. Niestety w praktyce zdarzają się błędy, które mogą podważyć wartość świadectwa. Poniżej omówiono najczęstsze uchybienia popełniane przy wykonywaniu certyfikatów energetycznych – oraz sposoby ich uniknięcia:
- Niepełne lub błędne dane wejściowe o budynku – to najczęstsza przyczyna nieprawidłowo obliczonej charakterystyki. Jeśli audytor/certyfikator otrzyma niekompletne informacje lub pomyli się w danych (np. poda złą powierzchnię użytkową, błędnie oszacuje grubość izolacji czy nie zna rzeczywistego współczynnika przenikania ciepła okien), wyniki obliczeń będą błędne. Rozwiązanie: dokładne przygotowanie dokumentacji przed sporządzeniem świadectwa. Właściciel powinien dostarczyć wszelkie dostępne dane techniczne (projekt budowlany, informacje o materiałach izolacyjnych, parametrach okien, itp.). Im bardziej szczegółowe i poprawne dane wejściowe, tym dokładniejsze świadectwo. Warto też zwrócić uwagę na tzw. mostki termiczne i inne detale – pominięcie ich (lub przyjęcie uśrednionych wartości) może zaniżyć faktyczne zapotrzebowanie na ciepło w budynku.
- Pominięcie lub niewłaściwe uwzględnienie instalacji technicznych – kolejnym poważnym błędem jest nieuwzględnienie ważnych systemów wpływających na zużycie energii. Często spotykane jest np. pominięcie faktu, że budynek ma wentylację mechaniczną z rekuperacją (która znacznie obniża straty ciepła), albo brak informacji o dodatkowych źródłach energii (jak kolektory słoneczne do c.w.u.). Inną pomyłką bywa przyjęcie nieprawidłowej sprawności urządzeń – np. założenie wyższej niż rzeczywista efektywności kotła czy pompy ciepła, albo nieuwzględnienie spadku sprawności sezonowej. Takie uchybienia skutkują zafałszowaniem wskaźnika EP i klasy energetycznej. Aby ich uniknąć, należy przekazać pełne dane o instalacjach – typ ogrzewania, model i parametry kotła/pompy ciepła, sposób wentylacji i klimatyzacji, obecność instalacji OZE – oraz upewnić się, że certyfikator właściwie je wprowadził do obliczeń. Dobrze jest też samemu przeanalizować otrzymane świadectwo: czy opis systemów w dokumencie odpowiada stanowi faktycznemu budynku.
- „Szybko i tanio” kosztem jakości – brak wizji lokalnej i brak uprawnień – w odpowiedzi na nowy popyt pojawiły się oferty wykonania świadectwa od ręki, nieraz po podejrzanie niskiej cenie. Niestety czasem idzie to w parze z brakiem rzetelności. Unikanie wizji lokalnej przez wystawcę lub wykonywanie obliczeń wyłącznie „na oko” to prosta droga do powstania dokumentu pełnego rażących błędów. Zdarza się, że świadectwa sporządzają osoby bez formalnych uprawnień, bazując na uproszczonych kalkulatorach – taki dokument może okazać się nieważny i łatwy do podważenia. Aby uniknąć problemów, wybierajmy tylko zweryfikowanych specjalistów. Sprawdzenie wpisu w rejestrze ministerialnym to podstawa. Ponadto nie wahajmy się zapytać wykonawcę, czy planuje oględziny budynku lub jakie dane od nas potrzebuje – brak szczegółowych pytań z jego strony powinien wzbudzić naszą czujność. Warto porównać oferty rynkowe: znacznie zaniżona cena może oznaczać niestaranną usługę. Pamiętajmy, że świadectwo energetyczne to dokument urzędowy ważny 10 lat – lepiej zapłacić nieco więcej za rzetelną pracę fachowca, niż później borykać się z korektami czy odpowiedzialnością za wprowadzenie kupującego w błąd.
Na koniec warto podkreślić, że dobrze wykonane świadectwo charakterystyki energetycznej działa na korzyść właściciela – rzetelnie przedstawia zalety budynku (np. niskie zużycie energii dzięki modernizacjom), a w razie gorszych parametrów daje przejrzysty obraz, co można poprawić. Unikajmy więc błędów i korzystajmy z usług kompetentnych audytorów energetycznych, bo świadectwo to nie tylko wymóg formalny, ale i element budujący wiarygodność oraz wartość naszej nieruchomości.
Jeżeli potrzebujesz profesjonalnie przygotowanego świadectwa charakterystyki energetycznej dla swojego domu lub mieszkania – skontaktuj się z nami! Adenergo oferuje sporządzenie świadectwa energetycznego szybko, rzetelnie i w atrakcyjnej cenie. Zapewniamy pełne wsparcie przy zebraniu wymaganych danych oraz doradzamy, jak poprawić efektywność energetyczną budynku. Sprawdź naszą ofertę na stronie Adenergo – Świadectwo energetyczne i zadbaj o energooszczędność swojej nieruchomości już dziś!