Czym jest świadectwo energetyczne?
Świadectwo charakterystyki energetycznej (tzw. certyfikat energetyczny) to dokument opisujący zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię niezbędną do jego użytkowania. Określa m.in. roczne zużycie energii na ogrzewanie, wentylację, przygotowanie ciepłej wody użytkowej oraz chłodzenie (a dla budynków niemieszkalnych także oświetlenie). Dzięki temu nabywca, najemca lub użytkownik może oszacować przyszłe koszty eksploatacyjne oraz poznać klasę energetyczną budynku. Świadectwo jest ważne 10 lat, o ile w międzyczasie nie przeprowadzono modernizacji wpływających na charakterystykę energetyczną (np. docieplenie, wymiana okien, źródła ciepła) – wtedy należy sporządzić nowy dokument. Podstawy prawne reguluje ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków wraz z nowelizacją z 28 kwietnia 2023 r..
Obowiązek posiadania certyfikatu energetycznego przy sprzedaży i wynajmie
Kiedy wymagane jest świadectwo przy transakcji? Zgodnie z przepisami, ważne świadectwo energetyczne jest obowiązkowe w momencie sprzedaży lub wynajmu nieruchomości. Właściciel (lub zarządca) musi zapewnić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku (lokalu) przed zawarciem umowy sprzedaży albo najmu. Dotyczy to zarówno domu jednorodzinnego czy całego budynku, jak i mieszkania stanowiącego część budynku – przepisy stosuje się identycznie do budynku lub lokalu. Nie ma znaczenia rok budowy – obowiązek posiadania świadectwa obejmuje także starsze obiekty wprowadzone do obrotu (również wybudowane przed wejściem w życie przepisów w 2009 roku). Co istotne, dotyczy to nie tylko pełnej własności, ale także zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W praktyce oznacza to, że przed sprzedażą lub wynajmem nieruchomości właściciel musi posiadać ważne świadectwo energetyczne domu lub mieszkania.
Przekazanie dokumentu nabywcy/najemcy. Sprzedający jest zobowiązany przekazać oryginał świadectwa energetycznego nabywcy przy podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży (dotyczy to zarówno sprzedaży budynku, jak i prawa do lokalu). Przy podpisaniu umowy najmu wynajmujący powinien przekazać kopię świadectwa energetycznego najemcy. Dokument ten stanowi informację dla nowego właściciela lub lokatora o charakterystyce energetycznej obiektu, co może wpływać na postrzeganą wartość nieruchomości i przyszłe koszty utrzymania. Nabywcy lub najemcy nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa – wszelkie klauzule w umowie wyłączające ten obowiązek są nieważne z mocy prawa. Mimo to brak przekazania świadectwa nie unieważnia umowy sprzedaży czy najmu – transakcja pozostaje ważna, ponieważ wymóg ten wynika z przepisów, ale nie jest elementem koniecznym samej umowy.
Adnotacje w akcie notarialnym/umowie. Od 28 kwietnia 2023 r. przepisy doprecyzowały obowiązki stron i notariusza. Przy sprzedaży notariusz jest zobowiązany odnotować w akcie notarialnym fakt przekazania świadectwa energetycznego nabywcy. Jeśli sprzedający nie dostarczył kupującemu świadectwa, notariusz zamieszcza stosowną wzmiankę oraz poucza właściciela o grożącej karze grzywny za niedopełnienie obowiązku. W przypadku umowy najmu, choć nie uczestniczy w niej notariusz, wynajmujący dla własnego bezpieczeństwa powinien zadbać o pisemne potwierdzenie przekazania kopii świadectwa (np. odpowiedni zapis w umowie najmu). Dzięki temu obie strony mają dowód, że obowiązek został spełniony.
Certyfikat energetyczny a proces budowlany
Nowy budynek a świadectwo energetyczne. Od 28 kwietnia 2023 r. świadectwo charakterystyki energetycznej jest wymagane również na końcowym etapie procesu budowlanego. Zgodnie z nowelizacją, inwestor oddający do użytku nowo wybudowany obiekt musi dołączyć świadectwo energetyczne do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub składając wniosek o pozwolenie na użytkowanie budynku. Innymi słowy, aby legalnie użytkować nowy budynek, konieczne jest uprzednie sporządzenie jego certyfikatu energetycznego. Obowiązek ten dotyczy wszystkich nowo powstających budynków mieszkalnych i użytkowych oddawanych po ww. dacie, niezależnie od ich wielkości czy przeznaczenia.
Wyjątek – małe domy do 70 m². Ustawa przewiduje jeden szczególny wyjątek w procesie budowlanym: zwolnione z obowiązku przedkładania świadectwa przy zgłoszeniu do użytkowania są wolnostojące domy jednorodzinne o powierzchni zabudowy do 70 m², budowane własnym sumptem na cele mieszkaniowe. Dotyczy to tzw. budynków jednorodzinnych bez pozwolenia (realizowanych na zgłoszenie na podstawie specustawy) budowanych „dla siebie”. Dla takich niewielkich domów jedynie właściciel decyduje, czy sporządzić świadectwo – nie ma formalnego wymogu przy zakończeniu budowy. We wszystkich pozostałych przypadkach nowo wybudowanych obiektów inwestor musi zapewnić sporządzenie certyfikatu przed odbiorem budynku.
W praktyce oznacza to, że przy odbiorze nowego domu czy innego obiektu budowlanego należy posiadać świadectwo energetyczne. Dokument ten sporządza uprawniona osoba (np. audytor energetyczny) na podstawie projektu budowlanego i stanu faktycznego budynku, a jego brak może skutkować odmową wydania pozwolenia na użytkowanie do czasu uzupełnienia dokumentacji. Nowy obowiązek ma zagwarantować, że każdy nowy budynek będzie miał określoną charakterystykę energetyczną już od początku użytkowania, co promuje efektywność energetyczną budynków i świadomość inwestorów w tym zakresie.
Wyjątki od obowiązku sporządzania świadectwa energetycznego
Polskie przepisy (art. 3 ust. 4 ustawy) przewidują katalog sytuacji, gdy nie trzeba sporządzać świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub jego części. Do wyjątków tych należą przede wszystkim obiekty o szczególnym charakterze lub sposobie użytkowania:
- Obiekty zabytkowe – budynki objęte ochroną konserwatorską na podstawie przepisów o ochronie zabytków (wpisane do rejestru zabytków lub ujęte w ewidencji zabytków) nie wymagają sporządzania świadectwa. Wyłączenie to dotyczy indywidualnie chronionych zabytków (nie zwalnia natomiast budynków położonych na terenie układów urbanistycznych wpisanych do rejestru, o ile same nie są zabytkami).
- Budynki kultu religijnego – wszelkie obiekty używane jako miejsca kultu (kościoły, kaplice, świątynie) oraz do działalności religijnej są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa.
- Budynki przemysłowe i gospodarcze – obiekty o charakterze przemysłowym lub gospodarczym niewyposażone w instalacje zużywające energię (poza ewentualnym oświetleniem wbudowanym) również nie wymagają certyfikacji. Chodzi tu np. o hale magazynowe, składy, budynki techniczne bez ogrzewania i wentylacji – jeżeli nie mają typowych instalacji grzewczych/chłodzących, świadectwo jest zbędne.
- Budynki mieszkalne użytkowane nie dłużej niż 4 miesiące w roku – dotyczy to np. sezonowych domków letniskowych, altan działkowych czy innych obiektów rekreacyjnych, które w ciągu roku są używane maksymalnie przez 1/3 roku. Dla takich budynków okresowa eksploatacja sprawia, że sporządzanie świadectwa nie jest wymagane.
- Małe budynki wolnostojące do 50 m² – niewielkie wolnostojące budynki o powierzchni użytkowej poniżej 50 m² (np. małe domki, kioski, składziki) są wyłączone spod obowiązku certyfikacji. Taki limit metrażu wynika z dyrektyw unijnych – bardzo małe obiekty nie podlegają ocenie energetycznej ze względu na znikomą skalę zużycia energii.
- Budynki gospodarstw rolnych o niskim zapotrzebowaniu na energię – jeżeli budynek gospodarstwa rolnego osiąga wskaźnik EP (roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną) nie wyższy niż 50 kWh/(m²·rok), również nie ma obowiązku sporządzania dla niego świadectwa. Chodzi tu o bardzo energooszczędne budynki rolnicze, np. chłodnie czy przechowalnie o minimalnym zużyciu energii.
Poza powyższymi wyjątkami odnoszącymi się do charakteru budynku, warto podkreślić jeszcze jedną istotną zasadę: jeśli budynku nie wprowadza się do obrotu (sprzedaż, wynajem) i jest on użytkowany wyłącznie przez właściciela na własne potrzeby, to nie ma obowiązku sporządzania świadectwa. Dopiero zamiar zbycia lub wynajęcia nieruchomości rodzi konieczność posiadania certyfikatu. Innymi słowy, “na własny użytek” można korzystać z domu czy mieszkania bez certyfikatu energetycznego – wymagany stanie się on dopiero, gdy zdecydujemy się nieruchomość sprzedać lub wynająć.
Należy pamiętać, że brak obowiązku nie oznacza zakazu: nawet dla budynków zwolnionych (np. zabytków czy kościołów) właściciel może zlecić wykonanie świadectwa dobrowolnie, aby poznać parametry zużycia energii w budynku. W większości typowych sytuacji (sprzedaż domu, wynajem mieszkania, oddanie nowego budynku do użytkowania) posiadanie świadectwa energetycznego jest jednak obowiązkowe i brak wyjątków prawnych zwalniających z tego wymogu.
Co w przypadku braku certyfikatu energetycznego?
Ryzyka prawne i finansowe. Niewywiązanie się z obowiązku przekazania świadectwa energetycznego przy sprzedaży lub wynajmie może skutkować sankcjami. Znowelizowana ustawa przewiduje karę grzywny dla osoby, która nie przekaże nabywcy lub najemcy wymaganego świadectwa w odpowiednim momencie. W praktyce wysokość grzywny ustalana jest na podstawie Kodeksu wykroczeń – maksymalnie do 5 000 zł. Minimalna kara to 20 zł, jednak 5 tys. zł stanowi górną granicę, jaką sąd może wymierzyć za to wykroczenie. Co ważne, mandat wystawiony w postępowaniu mandatowym (np. przez uprawniony organ kontrolny) może wynieść do 500 zł – wyższa grzywna wymaga już skierowania sprawy do sądu. Warto więc traktować ten obowiązek poważnie, aby nie narażać się na potencjalne koszty i postępowanie wykroczeniowe.
Notariusz i egzekwowanie przepisów. Jak wspomniano, przy akcie sprzedaży to notariusz w pierwszej kolejności weryfikuje kwestię świadectwa. Jeśli sprzedający nie dostarczył dokumentu, notariusz jedynie informuje go o konsekwencjach prawnych – sam nie wymierza kary (nie ma takich kompetencji). Notariuszowe pouczenie ma za zadanie zmobilizować właściciela do dostarczenia świadectwa, ale faktyczne nałożenie grzywny wymagałoby odrębnego działania organów ścigania lub nadzoru budowlanego. W praktyce, aby doszło do ukarania, odpowiednie służby musiałyby uzyskać informację o braku świadectwa (np. z aktu notarialnego lub zgłoszenia zainteresowanej strony) i wszcząć postępowanie. Wprowadzenie sankcji ma głównie charakter prewencyjny, skłaniający właścicieli do dopełnienia formalności.
Wpływ na transakcję. Choć brak świadectwa nie blokuje samej transakcji (umowa sprzedaży czy najmu jest ważna niezależnie od przekazania lub braku dokumentu), to może wywołać negatywne skutki pośrednie. Po pierwsze, kupujący lub najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa, więc w razie jego braku zachowują roszczenie o jego dostarczenie. Gdyby nowy właściciel odkrył, że nieruchomość ma znacznie gorsze parametry energetyczne niż zakładano, brak przekazanego świadectwa mógłby rodzić pretensje czy spory. Po drugie, ograniczenie informacji – kupujący pozbawiony świadectwa jest mniej świadomy co do stanu energetycznego budynku (np. czy dom ma dobrą izolację, ekonomiczne ogrzewanie, jakie jest szacunkowe zapotrzebowanie na energię). To może wpływać na poziom zaufania między stronami. Wreszcie, należy pamiętać że od kwietnia 2023 r. obowiązuje wymóg podawania pewnych danych z świadectwa już na etapie ogłoszenia – jeśli właściciel nie sporządził wymaganego świadectwa, nie powinien formalnie publikować ogłoszenia o sprzedaży lub wynajmie bez tych informacji. Może to utrudnić lub opóźnić proces transakcji, bo najpierw trzeba uzupełnić brakujący dokument.
Podsumowując, brak certyfikatu energetycznego naraża właściciela na ryzyko kary finansowej oraz komplikuje proces sprzedaży lub wynajmu. Jest to obowiązek prawny, którego lepiej dopełnić zawczasu – dla własnego spokoju i profesjonalizmu wobec kontrahenta. W sytuacji, gdy certyfikat z jakiegoś powodu nie został sporządzony na czas, warto jak najszybciej zlecić jego wykonanie i dostarczyć go nabywcy/najemcy niezwłocznie po otrzymaniu.
Jak i gdzie szybko uzyskać certyfikat energetyczny budynku / mieszkania?
Kto może sporządzić świadectwo? Wykonywaniem świadectw charakterystyki energetycznej zajmują się osoby z odpowiednimi uprawnieniami – najczęściej inżynierowie budownictwa, architekci lub specjaliści po ukończonym szkoleniu i zdanym egzaminie państwowym. Popularnie takie osoby nazywa się audytorami energetycznymi, choć formalnie tytuł brzmi: osoba uprawniona do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Ministerstwo Rozwoju i Technologii prowadzi centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków, w którym rejestrowane są wszystkie wystawione świadectwa oraz lista fachowców z uprawnieniami. Przed zleceniem warto zweryfikować wykonawcę – np. poprosić o numer uprawnień lub sprawdzić, czy figuruje na liście uprawnionych (zgodnie z art. 17–18 ustawy). Dzięki temu zyskamy pewność, że otrzymany dokument będzie legalny i ważny.
Procedura uzyskania świadectwa – krok po kroku:
Wybór uprawnionego specjalisty
Pierwszym krokiem jest znalezienie osoby lub firmy oferującej sporządzenie świadectwa. Można skorzystać z wyszukiwarki internetowej (wiele firm reklamuje świadectwo energetyczne online wykonane nawet w 24h) lub zapytać lokalnie. Ważne, aby wybrany audytor posiadał stosowne kwalifikacje i doświadczenie. Często pośrednicy nieruchomości albo znajomi mogą polecić sprawdzonego fachowca. W przypadku korzystania z ofert online upewnijmy się, że to legalne świadectwo – wykonawca powinien zebrać od nas wszystkie dane, a finalny dokument mieć nadany numer w rejestrze i być podpisany przez osobę z uprawnieniami.
Przygotowanie danych o budynku/lokalu
Aby sporządzić certyfikat, audytor potrzebuje informacji technicznych o nieruchomości. Warto zawczasu przygotować dokumentację budynku – projekt budowlany, audyt energetyczny (jeśli był wykonywany), rysunki lub chociaż podstawowe dane: metraż (powierzchnia użytkowa), kubatura, rodzaj i grubość ocieplenia ścian, dachów, typ okien, rodzaj ogrzewania i systemu ciepłej wody, wentylacji, ew. klimatyzacji. Im więcej danych dostarczymy, tym sprawniej i dokładniej specjalista wykona obliczenia. W przypadku braku dokumentacji audytor może umówić się na wizję lokalną – oględziny budynku lub mieszkania. Podczas takiej wizyty dokonuje potrzebnych pomiarów i sprawdza elementy wpływające na charakterystykę energetyczną budynku (np. ocieplenie poddasza, rodzaj pieca, czy budynek posiada rekuperację itp.). Dla lokali w blokach często wystarczą dane ogólne budynku (pozyskane od administracji) oraz informacje o wyposażeniu mieszkania.
Sporządzenie świadectwa i czas realizacji charakterystyki energetycznej budynku
Na podstawie zebranych informacji uprawniona osoba wykonuje obliczenia zgodnie z metodologią określoną w przepisach. Wyznaczane są m.in. wskaźniki rocznego zapotrzebowania na różne rodzaje energii: energię użytkową (EU), energię końcową (EK), nieodnawialną energię pierwotną (EP), a także udział OZE i emisja CO₂. Na tej podstawie określa się efektywność energetyczną nieruchomości, często przedstawianą w formie klasy energetycznej od A+ (bardzo energooszczędny) do G (energochłonny). Sam proces obliczeń i wystawienia dokumentu zwykle trwa kilka dni, jednak w pilnych przypadkach wielu wykonawców oferuje usługi ekspresowe. Przy dobrej współpracy (komplet danych, szybka wizyta) możliwe jest uzyskanie świadectwa nawet w 24 godziny. Oczywiście za tryb ekspres może być doliczona dodatkowa opłata, niemniej standardowo certyfikat dla mieszkania czy średniego domu jest często gotowy w 2–3 dni.
Odbiór dokumentu – forma papierowa lub online. Gotowe świadectwo charakterystyki energetycznej
otrzymamy w uzgodnionej formie. Od kwietnia 2023 r. obowiązują dwie równoważne formy: papierowa (dokument opatrzony numerem nadanym w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków i własnoręcznym podpisem osoby uprawnionej) oraz elektroniczna (plik PDF opatrzony unikalnym numerem z rejestru oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym wykonawcy). Wersja elektroniczna jest bardzo wygodna – można ją przesłać e-mailem, a w razie potrzeby wydrukować oficjalny wydruk dla najemcy czy do dokumentacji. Ważne, by dokument zawierał wszystkie wymagane elementy: wspomniany numer z rejestru, dane identyfikacyjne budynku lub lokalu, szczegółowe wskaźniki energetyczne, podpis uprawnionej osoby i datę sporządzenia. Numer rejestrowy świadectwa pozwala zweryfikować jego autentyczność oraz to, czy figuruje ono w centralnym rejestrze.
Koszt uzyskania świadectwa. Ile kosztuje świadectwo energetyczne?
Ceny na rynku są zróżnicowane w zależności od regionu, wielkości i typu budynku oraz terminu realizacji. Średni koszt dla typowego mieszkania lub małego domu jednorodzinnego wynosi kilkaset złotych. Zazwyczaj jest to rząd wielkości 300–500 zł, choć minimalne stawki zaczynają się od około 200–300 zł, a przy większych, bardziej skomplikowanych obiektach cena może sięgać 1000 zł i więcej. Przykładowo, analizy rynkowe wskazują, że większość świadectw kosztuje właśnie kilka stuzłotowych banknotów, zależnie m.in. od lokalizacji nieruchomości, jej powierzchni i charakteru użytkowania. Warto porównać oferty kilku wykonawców – ale zawsze stawiajmy na rzetelność i legalność usługi, nie tylko na najniższą cenę.
Dobre praktyki dla właścicieli i pośredników
Stosowanie się do obowiązków związanych ze świadectwami energetycznymi to jedno, ale równie ważne są pewne dobre praktyki, które podniosą wiarygodność i atrakcyjność oferty sprzedaży czy wynajmu. Oto kilka zaleceń dla właścicieli nieruchomości oraz pośredników:
- Informowanie o charakterystyce energetycznej w ogłoszeniach. Już na etapie reklamy domu czy mieszkania warto podać informacje z certyfikatu. Od 28 kwietnia 2023 r. jest to wręcz wymóg prawny – jeżeli świadectwo dla budynku/lokalu istnieje, w każdym ogłoszeniu sprzedaży lub wynajmu nieruchomości należy zamieścić kluczowe wskaźniki energetyczne: m.in. wartości rocznego zapotrzebowania na energię (EU, EK, EP), udział OZE oraz wielkość emisji CO₂. Dla czytelności ogłoszenia dobrze jest podać także klasę energetyczną budynku, co szybko komunikuje potencjalnym kupcom czy najemcom, z jak energooszczędnym obiektem mają do czynienia. Nieruchomość z dobrą klasą energetyczną (np. A lub B) może zyskać przewagę rynkową – kupujący coraz częściej zwracają uwagę na przewidywane koszty energii w budynkach i chętniej wybierają te o wyższej efektywności.
- Przechowywanie i udostępnianie dokumentu na żądanie. Właściciel nieruchomości powinien przechowywać oryginał świadectwa w bezpiecznym miejscu i być gotowym okazać go zainteresowanym. Dobrą praktyką jest udostępnienie świadectwa energetycznego domu lub mieszkania potencjalnemu nabywcy jeszcze przed finalizacją umowy – np. podczas prezentacji nieruchomości albo jako skan załączony do oferty. Buduje to zaufanie i świadczy o transparentności sprzedającego. Dla pośrednika nieruchomości standardem powinno być zebranie od sprzedającego aktualnego certyfikatu przed wystawieniem oferty na rynek. Jeśli ogłoszenie jest publikowane online, warto dołączyć tam grafikę przedstawiającą podsumowanie świadectwa (wiele serwisów ogłoszeniowych to umożliwia) lub przynajmniej zaznaczyć istnienie dokumentu i jego najważniejsze parametry.
- Aktualizacja świadectwa po modernizacji. Jeżeli w nieruchomości przeprowadzono znaczące prace wpływające na zużycie energii – np. docieplenie budynku, wymianę okien, instalację nowego kotła, pompę ciepła, fotowoltaikę – to dotychczasowe świadectwo traci ważność przed upływem 10 lat. Po takich ulepszeniach energetycznych warto zlecić ponowne sporządzenie świadectwa, aby odzwierciedlało aktualny stan. To z jednej strony obowiązek (w momencie kolejnej sprzedaży/najmu trzeba mieć ważne świadectwo energetyczne z aktualnymi danymi), a z drugiej strony korzyść marketingowa. Nowe świadectwo najpewniej wykaże lepsze wskaźniki i wyższą klasę efektywności energetycznej, co podniesie atrakcyjność i potencjalną wartość nieruchomości. Właściciel demonstruje w ten sposób, że dba o zwiększanie efektywności energetycznej budynku, co jest atutem dla świadomych klientów.
- Planowanie i unikanie pośpiechu. Aby obowiązek certyfikacji nie opóźnił transakcji, najlepiej pomyśleć o nim z wyprzedzeniem. Jeśli wiemy, że za kilka miesięcy będziemy sprzedawać dom, już teraz zamówmy świadectwo – unikniemy stresu i ekspresowych dopłat za wykonanie usługi „na jutro”. Dokument jest ważny 10 lat, więc nawet jeśli sprzedaż się przeciągnie, świadectwo zachowa ważność i przyda się również przy ewentualnym wynajmie w międzyczasie. Posiadanie świadectwa energetycznego wcześniej pozwoli też ewentualnie skorygować cenę ofertową (gdyby parametry wyszły słabsze, można zainwestować w drobne ulepszenia lub przygotować argumenty dla kupujących).
Podsumowując, świadectwo charakterystyki energetycznej to dziś nieodłączny element obrotu nieruchomościami – zarówno z punktu widzenia przepisów, jak i oczekiwań rynkowych. Właściciele i pośrednicy powinni traktować go nie jako uciążliwy obowiązek, lecz jako narzędzie zwiększające wiarygodność oferty oraz świadomość ekologiczną. Dzięki certyfikatowi nowy nabywca czy najemca dokładnie wie, czym jest jego przyszły dom w kontekście zużycia energii, a to sprzyja podejmowaniu świadomych decyzji i dalszemu inwestowaniu w efektywność energetyczną budynku. Compliance z przepisami to jedno, ale dbałość o rzetelną informację i efektywność energetyczną nieruchomości leży w interesie wszystkich uczestników rynku.